Можно ли взять в аренду землю на которой стоит коммунальный дом в Подмосковье
Каждый гражданин РФ, согласно Гражданскому кодексу, имеет право на доступ к земельным участкам, которые принадлежат региональным структурам.
Землю чаще всего арендуют с целью последующего перевода её в собственность, который осуществляется за плату в размере определённого процента от кадастровой стоимости, установленной региональным законодательством.
В статье мы рассмотрим, стоимость аренды земли, находящейся в собственности у администрации, формулу и примеры расчёта цены за участок.
к содержанию ↑Стоимость найма земли у муниципалитета
В Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 сказано, что арендная плата определяется, исходя из принципа экономической обоснованности (должна учитываться доходность земли, которая в свою очередь устанавливается прежде всего по назначению земли и разрешённому её использованию) и принципа простоты расчёта.
Она может определяться тремя способами: по кадастровой стоимости, по ставкам арендной платы, утверждённых для наделов федеральной собственности, и по рыночной стоимости.
Второй и третий способ являются исключительными и применяются только в особых случаях, которые обыкновенного арендатора — физическое лицо — не затрагивают никак.
Поэтому в статье рассмотрим расчёт арендной платы по кадастровой стоимости.
к содержанию ↑Формула и примеры расчёта цены
Размер платы в этом случае фиксирован. Он определяется следующей формулой:
Здесь А — это арендная плата, КС — кадастровая стоимость участка, а вот k — это коэффициент, который зависит от арендатора земли и от цели её сдачи в аренду.
Коэффициент может принимать такие значения:
- k = 0,0001. Применяется для лиц, которые освобождены от уплаты налога на землю, а также для участков, изъятых из оборота, но всё ещё подлежащих сдаче в аренду.
- k = 0,006. Используется в случае сдачи в аренду территории сельскохозяйственного назначения, для ведения личного хозяйства и под индивидуальное жилищное строительство.
- k = 0,02. Используется при сдаче надела в аренду для добычи полезных ископаемых на её территории.
- k = 0,015. Прямо установлен Земельным кодексом РФ и используется при заключении договора аренды во всех остальных случаях.
Хотите знать, как рассчитать цену найма надела у государства на 49 лет?
Об этом расскажет еще одна статья нашего интернет-журнала!
к содержанию ↑Нужно ли платить НДС при найме надела у администрации?
При аренде участка земельный налог всегда выплачивается арендодателем. Это касается и найма у муниципальных структур.
Длительность прохождения процедуры
Процедура аренды земельного участка может занять длительное время. Это зависит как от выбранного вами способа аренды (через заявление, т. е. без торгов, или через аукцион), так и от того, был ли участок сформирован и поставлен на кадастровый учёт.
Чаще всего аренда предваряется торгами (аукционом), на которых определяется плата за участок. Лицо, предложившее наибольшую сумму, выигрывает торги и получает право на найм надела.
Торги могут быть инициированы самой администрацией или начаты по заявлению от гражданина. Кроме того, земля может быть арендована в обход аукциона, если арендатор пользуется льготами, а также если на земельный участок при подаче заявления со стороны гражданина за 30 дней не нашлось претендентов, желающих участвовать в аукционе.
Если при этом участок не зарегистрирован, то прибавьте к этому ещё минимум 5 дней на подготовку схемы и 40 дней на постановку его на учёт.
- Скачать бланк заявления о предоставлении земельного участка без проведения торгов
- Скачать бланк заявления о проведении аукциона на право заключения договора аренды земли
Сроки такой сделки
Сроки аренды муниципальной земли могут существенно варьироваться в зависимости от того, на какие цели берется участок. Возможная длительность данной сделки прописана в пункте 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
Аренду земельных наделов у муниципалитета принято разделять на краткосрочную и долгосрочную. Краткосрочный вид оформляется максимально на 5 лет. Такую сделку заключают при аренде участков для строительства временных сооружений или организации парковок и тому подобное.
Долгосрочную аренду, срок которой превышает 5 лет, заключают для развития и последующего ведения фермерского хозяйства или, например, если собираются выкупить землю в собственность. Максимальный срок аренды земли у государства равен 49 годам.
к содержанию ↑Итоги
Итак, аренда земли может оказаться весьма выгодным мероприятием, поскольку обеспечивает возможность её последующего выкупа. В то же время необходимо учитывать её назначение (за использовании земли не по назначению грозит административная ответственность), трудоёмкость и длительность процесса аренды, а также собственные финансовые возможности и изменения местного законодательства, которое определяет стоимость последующего выкупа арендованной земли.
к содержанию ↑Можно ли взять земельный участок в аренду
Для успешного осуществления хозяйственной деятельности необходима площадка, на которой будет выстроен тот или иной бизнес. Если речь идет об офисе или помещении — вопросов это, как правило, не вызывает.
Но что, если для производства требуется большая территория? В этом случае поможет аренда земли. О том, как взять в аренду земельный участок, расскажем в нашей статье.
Как арендовать земельный участок
Вопрос аренды земли регламентируется Гражданским кодексом РФ (глава 34) и Земельным кодексом РФ (статья 22).
Любой гражданин или юридическое лицо вправе арендовать земельный участок. Для этого потребуется выполнить ряд шагов:
- Подыскать подходящий участок. Гражданин имеет право обратиться в Росреестр или МФЦ с запросом о предоставлении сведений о свободных участках.
- Когда участок будет найден, обратиться к сведениям Росреестра и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) с целью проверки правового статуса земли.
- По публичной кадастровой карте по ориентировочному расположению участка определяются владелец земли, кадастровый номер и размер участка.
- Выяснить, наложены ли на территорию какие-либо ограничения (по суду, договору или закону). Если ограничения есть, нужно узнать, какого они рода: сервитут, ипотека, арест или иные.
Важно! Наложенные на участок обременения могут стать причиной отказа в заключении договора аренды.
Возможно заключение следующих видов договоров аренды:
- краткосрочный — максимально на срок до 5 лет;
- долгосрочный — максимально на срок до 49 лет.
При этом не подлежат регистрации лишь сделки со сроком действия до года. Остальные в обязательном порядке регистрируются в Росреестре.
Существуют категории земель, арендовать которые запрещено законом. К ним относятся:
- национальные парки, заповедники и другие природоохранные территории;
- кладбища;
- закрытые административно-территориальные образования;
- ведомственные земли (находящиеся в собственности армии, силовых структур);
- территории с атомной промышленностью;
- земли, выделенные под государственные нужды.
Цели аренды
Аренда земли возможна под различные цели. Среди наиболее востребованных выделяют:
- Постройка недвижимости. Сюда относят как возведение домов для личного пользования, так и строительство зданий, сооружений, промышленных корпусов или баз отдыха.
- Ведение подсобного хозяйства. Часто земля арендуется под пасеки, выпас домашнего скота или сенокошение.
- Организация и расширение садоводческих товариществ.
- Организация ферм.
- Иные цели.
Цель аренды обязательно указывается в договоре. Использование земли не по назначению влечет за собой расторжение договора и штрафные санкции, если они предусмотрены договором.
В зависимости от цели использования изменяется срок действия договора:
| Возведение здания или сооружения | На 3-10 лет |
| Проведение линии электропередачи или связи, трубопровода, автодороги | На 49 лет |
| Проведение комплексного освоения местности | На 3-5 лет |
| Возведение жилого строения и организация натурального или фермерского хозяйства | На 3 года |
У кого можно арендовать землю
Земельные участки находятся в собственности разных лиц и юридических структур. Поэтому и договор заключается с различными арендодателями:
- частными физическими лицами;
- коммерческими организациями;
- муниципалитетом;
- государством в лице населенного пункта.
При заключении договора аренды с физическими лицами и коммерческими организациями объектом сделки выступает частная собственность. Стороны заключают типовой договор аренды, обговаривая все необходимые условия сделки.
При заключении договора с муниципалитетом и государством стороны руководствуются положениями Земельного кодекса РФ. В некоторых случаях возможно заключение договора только после проведения специальных торгов. Подробнее расскажем об этом далее.
Порядок оформления
Особенности составления соглашения зависят от участников сделки.
Частная собственность
Вопрос регулируется ГК РФ, как и любой другой договор аренды, объектом которого выступает не земля.
Сторонами заключается соглашение, в котором указывается вся необходимая информация: стороны, объект, условия, размер оплаты, ответственность и иные данные на усмотрение сторон.
Случаи расторжения соглашения:
- по окончании срока действия договора;
- по обоюдному соглашению сторон;
- по инициативе одной из сторон;
- в случае нарушения условий сделки;
- если действия арендатора наносят земле вред или ухудшают ее состояние;
- если земля не отвечает требованиям для осуществления планируемой деятельности.
У муниципалитета или населенного пункта
Рассмотрение заявки на аренду участка осуществляется на основании поданного заявления. В нем указывают желаемый участок и цели, под которые его планируется использовать. К заявлению прикладывают копии паспорта и ИНН. Кто в администрации занимается земельными участками? Они находятся в ведении специальной комиссии по земельным вопросам.
Сотрудники муниципалитета выносят решение: отправить заявление на торги, заключить договор аренды без торгов или отказать в его заключении.
Аукцион или торги осуществляются в ряде случаев, предусмотренных законодательством, в частности статьей 39.11 ЗК РФ:
- строительство ИЖС;
- земли, выделяемые по приказам Президента РФ и Правительства РФ;
- поддержка инновационных проектов;
- организация фермерских хозяйств;
- создание рыболовных или охотничьих хозяйств;
- предоставление религиозным о общественным организациям;
- иные случаи.
Организатором выступает муниципалитет, заранее публикуя в СМИ время, дату, место проведения торгов и прочие особенности. Договор заключается с кандидатом, предложившим наиболее высокую цену аренды.
Существуют такие виды торгов, как:
- открытые — с возможностью участия неограниченного круга лиц;
- закрытые — с возможностью участия лиц, имеющих специальное приглашение от организатора;
- электронные — с использованием специальных площадок.
Электронные торги — наиболее востребованный и часто используемый вид. Это связано с тем, что он требует наименьших затрат, но при этом привлекает участников со всех регионов РФ и даже за ее пределами.
Для участия в торгах претендент подает заявку по установленной форме и вносит задаток.
Важно! Участники, не внесшие задаток, не допускаются к участию в торгах.
Если для участия в аукционе зарегистрировался только один участник, он признается несостоявшимся. Тогда участник имеет право претендовать на аренду земли без аукциона.
По окончании торгов составляется протокол, фиксирующий информацию о победителе и конечной цене аренды.
На заметку. Полный реестр завершившихся и предстоящих торгов размещен на официальном сайте Правительства РФ: https://torgi.gov.ru/.
Расторжение договора осуществляется в тех же случаях, как и при аренде коммерческого участка.
Для граждан предусмотрена возможность аренды участка с последующим правом его выкупа. Это возможно, если земля арендуется под ведение сельского хозяйства, создание крестьянско-фермерского хозяйства, строительство ИЖС или социальную застройку (например, строительство школ, больниц, детских садов).
Условия и сроки использования
Основное условие использования земли — это ведение на ней деятельности, соответствующей целевому назначению, которое указывается в договоре. В случае использования участка не по назначению происходит расторжение договора.
В ЗК РФ оговорены варианты сроков заключения договора аренды:
- Краткосрочная аренда. Срок — до 5 лет. При этом договор, заключенный на 11 месяцев и менее, не подлежит государственной регистрации в Росреестре. Как правило, такая сделка заключается для проведения кратковременных работ, при достройке или доработке уже имеющихся коммуникаций.
- Долгосрочная аренда. Срок — до 49 лет. Договор подлежит регистрации в Росреестре. Заключается для проведения долгосрочных работ и предусматривает возможность выкупа земли после окончания его действия.
- Бессрочная аренда. Срок не указывается, договор расторгается при наступлении условий, оговоренных сторонами.
Пошаговая инструкция: как оформить землю в аренду и какие документы необходимы
Незарегистрированные в собственность земли в РФ принадлежат государству. Однако, каждый вправе оформить участок в пользование – это хорошая альтернатива покупке при нехватке финансов.
Арендатором вправе выступить физическое или юридическое лицо, а арендодатель – государство или муниципалитет. Оформляется сделка арендным договором, но с характерными нюансами.
Важно учитывать категорию, вид пользования, принадлежность территории. Игнорирование этих факторов – причина для отказа в предоставлении участка.
В статье мы также расскажем можно ли оформить землю в аренду без торгов и в каких случаях, какие документы понадобятся и куда обращаться.
Условия и сроки использования
- Краткосрочная аренда. Срок — до 5 лет. При этом договор, заключенный на 11 месяцев и менее, не подлежит государственной регистрации в Росреестре. Как правило, такая сделка заключается для проведения кратковременных работ, при достройке или доработке уже имеющихся коммуникаций.
- Долгосрочная аренда. Срок — до 49 лет. Договор подлежит регистрации в Росреестре. Заключается для проведения долгосрочных работ и предусматривает возможность выкупа земли после окончания его действия.
- Бессрочная аренда. Срок не указывается, договор расторгается при наступлении условий, оговоренных сторонами.
Процедура
Оформить землю в аренду можно, приняв участие в аукционе или без торгов, подав в муниципалитет заявление. Порядок действий в том и другом случае различается.
Пошаговая инструкция по оформлению через аукцион
Органы власти разыгрывают на торгах земли, поставленные на кадастровый учет, на которых организована возможность подведения коммуникаций, то есть готовые к использованию по назначению.
Устанавливается первоначальная цена, определенная по результатам независимой оценки. Каждый участник называет свою стоимость (шаг аукциона обычно 2%). Кто готов дать больше, тот побеждает и может получить землю в аренду.
Чтобы максимально упростить процесс следуйте нашей пошаговой инструкции.
Куда и к кому обращаться?
Торги бывают открытыми и закрытыми. Закрытые ведутся по приглашениям. Открытые торги доступны неограниченному количеству участников. Информация о них публикуется в открытом доступе на официальном сайте. Плюс сообщения в местной прессе минимум за 1 месяц до аукциона.
Порядок подбора надела
Самый удобный способ поиска – сайт http://torgi.gov.ru
Алгоритм такой:
- Кликнуть по «Торгам» в верхнем меню, затем – по «Аренде…». Откроется форма поиска.
- В графе «Тип извещения» указать «О проведении торгов».
- В «Стране» – РФ.
- В «Расположении» – указать субъект РФ или город.
В выдаче покажутся все земли, разыгрываемые на аукционах в конкретном регионе. Они будут в виде таблицы.
Останется только просмотреть сведения о каждом лоте и выбрать подходящий.
Какие документы необходимы?
Для участия в аукционе и последующего оформления земельного участка в аренду необходим целый пакет документов.
- заявка по форме организатора;
- копия паспорта участника;
- для юрлица – заверенные копии учредительных документов и выписка из ЕГРЮЛ;
- для ИП – выписка из ЕГРИП;
- для иностранцев – нотариально заверенные переводы документов;
- квитанция о переводе задатка.
При отсутствии хотя бы одного документа заявка будет отклонена.
Как проходит аукцион?
Процедура проводится в соответствием с Гражданским и Земельным кодексами. Орган, организующий аукцион, объявляет о нем через местную прессу и на официальном сайте за месяц до начала.
В установленный срок все желающие могут подать документы для участия в торгах. В течение аукциона участники поднимают цену. Каждое повышение отражается в протоколе. Предложивший наибольшую цену выигрывает и получает право на заключение договора аренды. Проигравшим в течение 3 дней отдают задаток.
Если власти по какой-то причине отменяют торги, они обязаны уведомить всех участников минимум за 15 дней до объявленного начала и вернуть им взносы.
Как заключить договор?
После торгов все участники подписывают протокол.
Один экземпляр отдают победителю, предложившему самую высокую цену, и его приглашают подписать арендное соглашение. Сведения о нем направляют в СМИ и на официальный сайт организатора.
Договор аренды составляется в трех экземплярах.
- основание для его составления,
- права и обязанности сторон,
- ответственность, в соответствии с которой следует пользоваться землей,
- срок действия.
Отдельно указывается, есть ли возможность сдачи земли в субаренду.
Регистрация договора
Под госрегистрацией понимается внесение данных о договоре в ЕГРН.
Арендатору нужно обратиться в Росреестр или МФЦ с:
- заявлениями от обеих сторон,
- своим паспортом,
- 3 копиями договора, участка
- и квитанцией об уплате госпошлины.
В течение 3-5 дней данные будут внесены в реестр.
Регистрация договора не требуется, только если его срок – менее 1 месяца.
Особенности
К открытым торгам допускаются все, в том числе иностранные граждане и юрлица.
Однако, согласно ч. 8 ст. 39.12 ЗК РФ, не могут становиться участниками:
- лица, которые не подготовили все документы;
- не внесшие задаток;
- граждане, для которых по разным причинам устанавливается ограничение в получении государственной собственности;
- ООО, являющееся недобросовестным участником аукциона, согласно данным ЕГРЮЛ.
Аукцион может не состояться, если заявки подали лишь двое, никто не повышал цену либо победитель отказался подписывать протокол и договор. В этих случаях организатор может провести торги повторно, но после изменения условий.
Как оформить землю без торгов?
По общему правилу земля предоставляется в аренду только по результатам торгов. Однако в ст. 39.6 ЗК РФ прописаны исключения.
Физлица могут получить землю во временное пользование без торгов, если они:
- собственники узаконенных строений на участке;
- владельцы объектов незавершенного строительства;
- льготники с правом на землю без очереди;
- планируют ИЖС или сельское хозяйство;
- лишились земли вследствие ее изъятия для государственных целей.
Организации могут обойти аукцион, если:
- участок планируется использовать для сельского хозяйства;
- для огородно-дачного хозяйства в некоммерческих целях;
- на территории будут размещены объекты энергетики, промышленности, обороны, водохранилища, гидротехнические сооружения;
- фирма уже имеет право бессрочного пользования землей.
Все, для кого не действуют исключения, могут попробовать арендовать землю в упрощенном порядке. Это подразумевает поиск несформированного участка на публичной кадастровой карте Росреестра и его оформление.
Куда и к кому обращаться?
Подыскав подходящий участок, нужно подавать заявление о предварительном согласовании аренды на имя главы муниципалитета, к которому относится интересующий надел. Специалисты рассмотрят его в течение 30 дней и вынесут решение о предоставлении участка или отказе в нем.
Как найти земельный надел?
Запросить данные о свободных участках можно в муниципалитете или территориальном отделении Росреестра. Удобнее же пользоваться публичной кадастровой картой.
Алгоритм такой:
- Открыть страницу публичной кадастровой карты.
- Указать муниципальный район.
- Найти территорию, на которую не нанесена разметка.
Подыскав участок, нужно сделать схему его расположения на кадастровом плане. Иначе администрация не примет заявление о согласовании аренды.
Документы
Для оформления земли в аренду без вначале нужно подать в администрацию следующие документы:
- схему расположения участка;
- заявление на утверждение схемы;
- заявление о предварительном согласовании аренды.
По схеме и постановлению администрации о предварительном согласовании нужно оформить кадастровый паспорт. Затем подается заявление о предоставлении земли в аренду.
Заключение договора
Если решение положительное, муниципалитет готовит договор для передачи заявителю. Ему дается месяц для ознакомления, после чего можно заключить сделку.
В тексте указываются:
- сведения о земле,
- ее категории,
- виде пользования
- плюс срок аренды и размер арендной платы.
Нужны 3 копии договора, которые подписаны сторонами.
Чтобы сэкономить, в качестве цели стоит указать огородничество – цена будет ниже, чем при ИЖС или ЛПХ. Потом можно бесплатно изменить цель.
Регистрация
Зарегистрировать договор нужно, а делается это напрямую в Росреестре или через МФЦ.
- 3 экземпляра арендного соглашения,
- постановление главы муниципалитета,
- паспорт арендатора,
- кадастровый паспорт участка,
- заявления от сторон
- и квитанция об уплате госпошлины.
Процесс занимает до 5 дней. В конце заявитель получает выписку из ЕГРН.
Особенности
Заявление рассматривается до месяца, поскольку муниципалитету нужно опубликовать информацию об этом на своем сайте. Если никто не захочет поучаствовать в аукционе, заявителю направят разрешение на аренду.
Однако возможен альтернативный сценарий: подаются другие схемы, где границы совпадают с вашим. Тогда рассматривать заявления будут в порядке живой очереди, сначала от тех, кто обратился раньше.
Еще один важный момент – согласование затягивается на 1-2 месяца. Быстрее иногда идет поиск объекта на аукционах. Да и деньги, потраченные на изготовление кадастрового паспорта, никто не вернет.
к содержанию ↑Где получить помощь?
Не имея профильных знаний, опыта взаимоотношений с властями оформление земли в аренду может сильно затянуться. Поэтому есть смысл обращаться к юристам.
Юристы могут оказать разностороннюю помощь:
- проконсультировать по шансам на аренду;
- проверить документы;
- направить заявки, оплатить пошлину;
- оказать сопровождение сделки.
Привлечение юриста позволяет сэкономить время и силы, которые отнимает бумажная волокита, сами торги. Только специалист может провести качественный анализ договора. Еще сводится к нулю риски ошибок, чреватых отказом в выделении участка.
к содержанию ↑Полезное видео
Смотрите интересный видеоматериал, в котором юрист рассказывает об особенностях аренды земельного участка.
